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不動産投資と生命保険の関係

金融機関で融資を受けて、マンションやアパートなどを購入した場合には、必ず団体信用生命保険への加入が義務付けられています。団体信用生命保険とは、住や不動産を購入する際にローンを借り入れた本人が死亡したり、高度障害になった場合に、借り入れをした金融機関が残ったローンをすべて支払ってくれるというものです。一般的な生命保険とは異なり、保険金の受取人は、住宅ローンの債権者ではなく金融機関になっていますので、借金はなくなり、不動産だけが残るといことになります。例えば、ご主人の名義で不動産を購入し、ローンの支払い途中にご主人が急に亡くなったという場合には、奥さまやお子さんにローンの支払い義務はなくなり、不動産だけが残りますので、残された奥さまやお子さんに対する「生命保険の代わりになる」ということになります。ここで、注意をしておきたいのは、もしも団体信用生命保険へ加入をするのであれば、現在加入している生命保険の見直しをしておくということです。もちろん、重複して支払っても、生活に余裕があるので問題ないというのであれば見直す必要はありませんが、せっかく保険料を支払うのであれば、効率の良い内容のものに変更することをおすすめします。団体信用生命保険に加入している場合は、「死亡または高度障害状態になった場合」のみが保険金支払いの対象となりますので、病気やケガなどでの入院や通院の場合には、支払いの対象外となります。そのため、ご主人が病気やケガをして入院などをして収入がないという場合にも、ローンの支払いはしなければなりません。そのような際にカバーできる保険は必要となってきます。また、ご主人が就業できなくなった場合に、ローンの返済をサポートしてくれる保険として、「住宅ローンサポート保険(長期就業不能所得補償保険)」というものもあります。同じ保険料を支払うにしても、保険内容を充実させてリスクをカバーしていくことは、不動産投資の際の基本となります。

融資付賃貸用住宅物件とは

将来の人生設計を考える上で社会的信用度の高い不動産に投資をする不動産投資を行うことが増えているのですが、確かに不動産は社会的信用度が高いのですが高いからこそ所有するときには様々なルールが科されていることを知っておかなければならないと言えます。その不動産投資で所有する際に、最も気をつけなければならないことがその物件が融資付賃貸用住宅物件の場合です。融資付賃貸用住宅物件というのは家を建てるには元々土地を持っている人から投資で譲り受けることから始まります。そのうえで譲り受けた土地に建設企業に依頼して家を建てる際の料金を査定してもらい、その資金で足りない部分を銀行に融資してもらってローンとして組みたてて資金にめどが立ったら建設企業に再び依頼して立ててもらうという順序となります。この順序でも良いのですが個別ずつで行わなければならないため手間も費用もかかってしまうデメリットがあり、そこであらかじめ建設業者や不動産会社と金融機関でお互いが提携して建築している物件を購入することを融資付賃貸用住宅物件と言います。この融資付賃貸用住宅物件のメリットは個別で行わなければならなかった順序を提携で一括にまとめてあるので手間がかからないのと、建物を建てた後に必要になる住宅ローンには様々な保険などを再び個別で行わなければないのをまとめてあるので個別で行うよりも料金サービスで安くなることです。ただ融資付賃貸用住宅物件はあくまでそこに自分が住むということを念頭に置いている仕組みであり、それを他者に譲り渡すことを目的としている不動産投資だと注意が要ります。不動産投資をするということは支払う個人が業者と同等の位置にいる人間になることを意味し、その業者となった個人には顧客対応力や財務状況そして収益性の高い物件の開発とその施工能力といった投資とは全く関係ないはずのスキルが必要になるのです。この基準を満たしていないと融資付賃貸用住宅物件を購入する際に必ず通る道の銀行の融資が受けられないということが起きます。

投資用マンション売却の際のポイント

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賃貸経営のためには手に入れたものの、十分に儲かったから、あるいは次の物件を購入するための頭金にしたいから、などといった理由で、マンション売却を考えている場合があるのなら、知っておくべきポイントがいくつかあります。

まず、マンション売却をするのなら、不動産会社に査定を依頼することになるのがほとんどですが、必ず複数のところに見てもらうようにする、ということが大切です。何社かの査定額を聞いているうちに、大体の相場がわかってくるので、極端に安い値段で手放して後悔する、といったようなことにならずに済みます。
マンション売却をする際には、当然内見に来てもらうことになるわけですが、どうせ手放すから放置しておいても一緒だと考えてはいけません。

あまりに汚い部屋だと、それだけで印象が悪くなりますし、最悪の場合は、見向きもされないことも決して珍しくはありませんので、内装の傷みが激しい、あるいは時代遅れ、使い勝手が悪いというのなら、リフォームといった手を加えておくことにより、予想以上の値段で売れたりする場合もあるので、検討しておくと良いでしょう。

新聞などを見ていると、たまに所有している物件とほぼ同じ間取りだったり、似たような立地条件のものが売りに出されているというチラシが入っていることがあり、いくらで出ているのかといったことが参考になるので、ぜひとも取り置きしておきたいものです。

マンション売却のために、不動産会社はあらゆることをしてくれますし、わからないことや不審な点があるなら何でも相談しておけば、力になってくれるのは間違いありませんが、だからと言ってすべてを任せっきりにしてしまうのは、あまり良いとは言えません。知り合いに不動産売買に関して詳しい人がいるのなら話を聞いてみるだけでも勉強になりますし、もしかすると買い手を紹介してもらえることもないわけではありませんので、契約が成立するまでは、積極的に行動するようにしておきましょう。

マンション売買契約時のチェックポイント

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マイホームの購入を目標とする人は少なくありませんが、その中で、マンション売却の体験をする人は一部です。

不動産取引は年収の数年分に相当する高額な取引であるだけでなく、仲介手数料や登記費用、購入時には不動産取得税、譲渡の場合は確定申告など、さまざまな費用と税金が発生するため、事前に知識を持っておくと安心です。
マンション売却の最初の決断は、売却する金額を決めることです。いくらで売るかは自由に決めることができますが、その値段で買うという購入希望者がいなければ取引ができません。
少しでも高く売りたいのは誰もが同じ考えですが、マンションの場合、所有者は管理費や修繕積立金などの維持費を毎月支払う必要があるので、早期売却によって支出を抑えるという選択肢もあります。
売却価格を決めるためには、不動産会社の査定サービスを利用するのが効果的です。

マンション売却の仲介を依頼して、成約した際には仲介手数料を支払いますが、査定は無料でサービスしてくれる会社も多いので、複数の査定結果を比較しながら参考にします。
金額を決めたら、不動産会社に仲介を依頼します。仲介には専任媒介と一般媒介があり、専任の場合は1社に依頼、一般の場合は何社に出も依頼することができます。いずれの場合も、仲介手数料は成約した場合に限って支払うため、複数社に依頼したとしても、仲介手数料が余計にかかることはありません。

売却にかかる相談を1社にする安心感を優先するなら選任、買い手を探す門戸を広くするなら一般媒介がおすすめです。
不動産の売買にあたっては、所有権の移転登記が必要ですが、登記費用は買い手が負担するのが原則です。

売り手は、ローン返済中で抵当権が設定されている場合には、売買代金でローンを完済して抵当権を抹消する必要があり、その場合の費用は売り手が負担します。
売買契約と所有権の移転登記が終わったら、翌年の3月15日までに確定申告をします。

売買代金の中から、代金決済時に仲介手数料、売却で利益が出ている場合には、翌年の確定申告で納税が必要になります。
いくらで売れたら、手数料と税金がいくらかかり、いくら残るかを確認しておくことが大切です。

不動産売却するなら大手がいいのか?

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不動産売却をする場合、利用先として大手の不動産会社と中小の不動産会社の2つが考えられます。どちらの方が良いかは、一概には言えません。それぞれにメリットがあるからです。

まず、大手を利用することのメリットは、大企業であるため安心できるという点が挙げられます。規模が大きい分、顧客サービスはマニュアル化されており、どこの支店を利用しても大きな差異はありません。また、大手の場合、何か問題が起きるとすぐに話題となってしまうため、それを避けるためにしっかりとした対応がなされています。以上は対応についてのメリットですが、販売に関してもメリットはあります。それは、規模が大きいので、不動産売却の仲介を依頼した場合、買い手が現れやすいということです。これは、店舗数が多いため、確率的に購入者が現れやすいことが理由です。

一方、中小企業を利用することにも良い点はあります。まず、中小企業の多くは地域に根差している活動をしています。そのため、地元の人たちの利用が見込めます。つまり、地元の購入希望者を募りやすいということになります。また、営業をマニュアル化しておらず、顧客ごとに違った対応が受けられるという点も魅力でしょう。場合によっては、柔軟な対応を期待できるので、信頼関係を良好に築くことが可能になります。

以上がそれぞれのメリットですが、両者に共通する点として、不動産売却には時間がかかりがちである、ということがあります。不動産の価格は、何千万、何億といった具合に、高額です。そのため、購入希望者もも慎重に検討して実際に買うかどうかを決めるので、たまたまタイミングが良かったという事情がない限り、それなりの時間がかかります。また同様に、ローンを組んで購入するには審査が必要ですから、ローン審査の間は購入が決まりません。

このように、大手で売ることにも中小で売ることにもメリットはありますし、共通の問題もあります。そのため、自分の事情を考えて、利用する場所を決めるべきです。

不動産売却は消費税増税前と後のどっちが得?

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昨年4月に消費税が5%から8%になり、平成29年4月からは10%への増税が予定されています。
増税を喜ぶ人はいませんが、平成2年に3%で導入され、平成9年に5%になった税率は今回17年ぶりの増税でした。

また、増税に伴って、食料品などの生活必需品を対象とした軽減税率の導入が議論されていますが、実は消費税導入当初より一部の取引は非課税とされています。
具体的には、社会保険診療の医療費、義務教育の教育費などのほか、不動産関連では、土地の売買および賃貸借、居住用の賃貸借などが非課税と定められています。

不動産売却のうち、対象が土地だけの場合は消費税は全く無関係です。
不動産売却の中で、建物や設備の売買代金は消費税の課税取引ですが、個人が事業として(不動産業を営む個人事業者)売却する場合を除いて、個人が売却をしても消費税の納税義務はありません。

一般的に、不動産取引の価格は内税で表示されており、価格に後から消費税を上乗せすることはありません。
個人が不動産売却をしても、消費税の納税義務はないので、消費税増税の前後で売値を変える必要もないことになります。
売却後の納税に注目をした場合、消費税増税の前後で変化はありませんが、消費増税は消費マインドには大きく影響する可能性があります。

一つの可能性は、消費税増税前の駆け込み需要で消費全体が刺激される反面、増税後にその反動で全体が冷え込む可能性もあります。
しかし、増税後の反動減がひと段落した後には、それ以後に建築される物件はすべて増税後の工事代金を支払うため、原価が高くなります。そのため、増税前に建築されている物件と比較すると、原価が高い分価格競争力が弱い(値下げができない)可能性
が高くなります。

このように、消費増税の前後で、不動産売却はどちらが得かを考えると、一長一短があります。
納税の面から見ると、個人が不動産を売却する場合は、消費税増税の前後で影響を受けることはありません。